Содержание номера Архив Главная страница

[an error occurred while processing this directive]

"Вестник" #20(253), 26 сентября 2000

Ирина КАНТОРОВИЧ, Алекс СТЕФАН (Мэрилэнд)

МОРТГИДЖ И ИНТЕРНЕТ

Сегодня все более актуальным становится вопрос поиска наиболее низкого банковского процента через Интернет. Ни для кого не секрет, что процент на мортгидж диктует его величество маркет, а конкретнее - цена так называемого 30 Years Treasury Bond. Чем выше экономическая стабильность, тем ниже цены на бонды, тем больший процент банки хотят получить при одалживании денег на долгий срок. При экономических спадах, росте безработицы, мировых кризисах - единственной отрадой является падение процента на мортгидж, а с ним и рост спроса на перефинансирование - изменение ранее взятого при покупке дома кредита под более низкий процент. Непредсказуемый, как погода, банковский процент волнует наши умы, в основном, тогда, когда мы зависим от него: поездка в отпуск при плохой погоде - не в радость, а уж покупка дома в разгар повышения банковского процента - совсем не в кайф. "Это ведь на 30 лет", - причитаем мы. Но на вопрос, почему именно на 30 лет, - ответа нет. Ведь американская статистика показывает, что дома перепродаются в среднем каждые 5-7 лет, а уж мортгиджи перефинансируются еще чаще: раз в 3-5 лет. Причина проста: наш дом и наша жизнь - неразрывно связанные понятия. Мы женимся и разводимся, рожаем и растим детей, выпускаем их в самостоятельную жизнь, меняем работу, место проживания, круг друзей и круг коллег, улучшаем наше благосостояние и хотим немножко маленькой роскоши в компенсацию за тяжелый труд - сейчас, а не завтра. Закладываем дом, чтобы дать детям университетское образование, и выплачиваем его в два-три года. Аж дух захватывает от одной мысли, что может сделать наш предприимчивый российский ум при американском гибком и быстро приспосабливающемся рынке недвижимости!

Но даже те несколько лет, которые мы предполагаем прожить с нашим мортгиджем вместе, мы хотим минимизировать его до нуля. При современной оснащенности компьютерами первая, а порой и последняя попытка, начинается с захода на Интернет. Страничек прорва, инвесторов на них и того больше, все красиво - есть разного рода калькуляторы, позволяющие сделать нехитрые подсчеты, предложения сделать для вас анализ рынка недвижимости, отобрать лучшие варианты и т.д. и т.п.

На протяжении последних 5 лет практически на каждом семинаре по мортгиджу и современным способам его продажи ораторы неизменно противопоставляют старую систему подачи на мортгидж - личная встреча с представителем банка, детальная консультация по конкретной ситуации, шансы подавателя на получение минимального процента, рассказ о возможных других программах финансирования в сравнении с традиционным 30-летним фиксированным процентом - и свободный поиск всего этого по Интернету с вероятностью нахождения немыслимо низкого процента. И это интернетовское преимущество, якобы, определит отмирание старой формы продажи кредита в пользу новой формы. Однако, статистика и факты - упрямая вещь. Оказалось, что за последние 3 года общий процент мортгиджей, оформленных через Интернет составил.... менее 0.5%. Ни одна из компаний, продающих мортгиджи через Интернет, пока еще не вышла в прибыль - расходы превышают доходы.

Почему? Ведь идея-то правильная - при замене высококвалифицированного и высокооплачиваемого банковского представителя, затрачивающего огромное количество времени на индивидуальное обслуживание, на менее оплачиваемый голос в телефонной трубке и электронный имидж, компания должна бы экономить огромное количество денег. Эти деньги, пущенные в снижение стоимости мортгиджей вкупе с электронным поиском лучших инвесторов, электронной же системой получения "добро" на мортгидж и т.д., и должны бы составить здоровую конкуренцию старой форме и перетащить на себя все, как минимум, простые случаи.

Так почему же этого не происходит? Ответ прост - потому что врут! При отсутствии индивидуального лица, наработанной годами репутации, списка прошлых клиентов, которые всегда возвращаются, уж если не сами, то их родственники, друзья и знакомые, - чем же может привлечь к себе внимание одна из тысяч электронных строчек? Правильно, самым низким процентом! Низким настолько, что он не существует на самом деле. Ведь покупатель, ищущий минимальный процент, именно его и ищет (простите за тавтологию). Зачем же обращать внимание на несколько десятков других банков, которые предлагают на 1/8 или на 1/4 процента выше (они-то не врут, они дают то, что есть на самом деле)?

Вот тут-то и начинается игра. Не будем говорить о простых правилах этой игры, как-то: читайте все, что написано, и чем мельче шрифт - тем важнее информация. Это мы уже проходили, нас уже не обманешь. Самый распространенный вариант этой игры - спрятать цену на мортгидж в стоимость банковских fees. При оформлении мортгиджа любой банк и любая мортгиджная компания требуют оплаты работы своих многочисленных сотрудников и отделений, для чего и разработана система fees, основными из которых являются:

Origination Fee - внимание: скрытые пойнты! - обычно составляет 1% от величины предоставляемого кредита (а один пойнт и означает 1% от величины кредита); чаще всего в лживой информации о проценте и о величине пойнтов за него Origination Fee в качестве пойнтов не упоминается;

Discount Points - это и есть в чистом виде плата за процент, которую вы почти всегда можете регулировать сами. В среднем при 30-летнем мортгидже один пойнт дает вам возможность снизить процент на одну четверть на все последующие 30 лет. Арифметика показывает, что при таком соотношении пойнтов и процентов вы окупаете дополнительно затраченные сегодня деньги в среднем за 5 лет. Так что, задавая себе вопрос: а платить ли лишние пойнты, чтобы снизить процент, - ответьте сами себе: а буду ли я жить в этом доме через 5 лет, и можно ли будет перефинансировать мой мортгидж под более низкий процент в течение этих самых 5 лет.

Application Fee - некая сумма, которую вас просят заплатить сразу, обычно в размере $300-400. При этом некоторые компании обещают, что эта сумма возвращается при окончательном оформлении мортгиджа, некоторые сразу объявляют о невозможности возврата этой суммы. Самый милый и ненавязчивый шантаж мы наблюдали у одного из клиентов, когда компания, предлагающая "incredibly low interest rate", потребовала оплатить Application fee кредитной карточкой. А снизу - тем самым мелким шрифтом - было приписано, что в случае отказа от дальнейших услуг этой компании клиент обязуется уплатить им один пойнт, который они сами легко и просто снимут с этой же самой карточки.

Не поддаются рациональному объяснению разные другие Garbage fees, например, такие как, Processing, Underwriting, Funding, Administrative и многие другие. Практика показывает, что fees есть всегда. Найти их легко в расчете под названием Good Faith Estimate, где, по правилам, они должны находиться в графах, начинающихся с 800-х номеров. Для вас важно все fees просуммировать и сопоставить с процентом и суммой всех fees по другим банкам. Экономически данное сопоставление выполняется в некоей характеристике, называемой APR (Annual Percentage Rate). Этот показатель создан специально для сопоставления мортгиджных программ различных банков и мог бы являться универсальным критерием при выборе вашего финансового партнера, но...

Вот опять "но" - большинство из инвесторов старается его занизить в своей рекламе, доходя порой до абсурда. Так, по своей экономической природе APR ни при каких обстоятельствах не может быть ниже или равен проценту на мортгидж - это означало бы, что вам не только оплачивают всю стоимость оформления кредита, но и приплачивают за то, что вы снизошли обратиться за кредитом в данный банк. Учитывая, что суммарная величина fees в среднем от банка к банку составляет от $700 до $1000, а в APR по закону должны входить также и часть затрат на адвокатов, оформляющих сделку, - в среднем на мортгидж около 200 тысяч долларов при отсутствии страховки на мортгидж, APR будет на 1/8-1/4 процента выше, чем Interest Rate. Но на интернетовских страничках вы увидите баснословно маленькую разницу между APR и процентом на кредит - авось, не разберутся.

В целом, оплата за кредит в форме пойнтов намного честнее и экономически целесообразнее: и сравнить легче, и пойнты - как Origination points, так и Discount points - списываются с налогов, неважно, вы их заплатите или ваш продавец.

В связи с этим вспоминается также пример из практики. Клиент, покупающий дом в Балтиморе, занимался поиском процента через Интернет и нашел минимальный процент в каком-то банке в Индиане. Будучи относительно подкованным в мортгиджном деле, - покупает не первый дом, предыдущий уже не раз перефинансировал - он, естественно, затребовал Good Faith Estimate. Как и обещалось в рекламе, пойнтов там не было, но было некое Processing Fee, величиной в $2040 (пятерку за сообразительность тому, кто угадал, какова была величина мортгиджа, - конечно, 204 тысячи долларов). Так что один пойнт эти ребята тайком пытались с него получить, что и было клиентом мгновенно обнаружено. Но - опять пресловутое "но"), к великому удивлению клиента, несмотря на спрятанный один пойнт общая сумма затрат на так называемые Closing Cost (цена оформления покупки) была существенно ниже всех других предлагаемых вариантов. "Черт с ними, этими двумя тысячами, если я экономлю целых четыре на общей сумме", - радостно воскликнул клиент и заказал анкету из Индианы.

Желая получить консультацию, он позвонил нам и прислал для сравнения полученный расчет. С первого взгляда стало ясно, что если вышеупомянутый расчет и годится для Индианы или какого-то другого штата, то при покупке дома, расположенного в Балтиморе, придется заплатить все налоги на покупку, требуемые по закону штата Мэриленд для Baltimore County, так что корректировка расчета на местные условия съела всю упомянутую экономию и перевела $2040 в несписываемую с налогов графу, в отличие от непосредственной уплаты той же суммы в виде одного пойнта.

Итак, работая с Интернетом, помните правило #1 - всегда, без исключений, запрашивать полный Good Faith Estimate с разбивкой по графам, а если возможно, то и APR; просуммировать все 800-тые позиции; проконсультироваться с профессионалом (желательно, с нами), но можно и с вашим агентом по продаже недвижимости, адвокатом, который будет оформлять покупку и т.д., чтобы убедиться, что в расчете учтено все, что необходимо платить при покупке или перефинансировании недвижимости в данном штате и county. Немаловажным при сравнении является также, чтобы человек, выдающий вам расчет, проставил дату и время, когда расчет составлен, а также расписался либо дал все свои координаты. Ваш поиск не может продолжаться бесконечно - вы должны подать application в установленные контрактом сроки. Если вы обнаружите подлог поздно, вам некогда будет что-либо переделать - любой Estimate и есть Estimate. Гарантией получения оговоренного процента и цены на него является только Commitment, а вот он-то появляется в самые последние перед покупкой дни.

А вместе с приближением срока получения Commitment и надвигаются самые изысканные виды обмана недобросовестными брокерами. Предположим, вы выполнили все предписанное правилом #1: получили расчеты, сопоставили, проконсультировались. Все отлично, процент - ниже не бывает, вы проигнорировали предупреждения других брокеров - опасно, это похоже на блеф, нет такого процента на маркете, - и подали заявление на кредит в найденный с таким трудом банк. В чем-то вы правы: все написано и подписано, вот он процент, вот он расчет, раз мне обещан, то и будет в итоге. На что иначе рассчитывает "тот самый парень", который этот расчет прислал? Пусть попробует обмануть - вот его подпись.

На что рассчитывает? Чаще всего на маркет - он ведь может и упасть за время, отведенное на оформление вашего мортгиджа. Ведь не исключено, что через два дня ваш "самый минимальный" превратится в среднестатистический. Вот тут-то тот парень и выиграл - процент общий, а клиент его, Application Fee вами заплачено, да и времени у вас нет все переделать.

А что если не упадет? Или, не дай Бог, вообще поднимется? Неужели все равно даст обещанный процент, даже если надо теперь за него доплачивать? Один случай на миллион, поскольку и вы у него - один из миллиона, лицом не знакомый, говорящий с акцентом (а значит, и думающий с акцентом - как любит повторять один из авторов этих строк).

Вариации на тему изменения процента обычно начинаются с каких-либо придирок к вашей квалификации на мортгидж, обнаружение не замеченных ранее и не объявленных вами деталей в вашей финансовой ситуации - здесь подходит и отсутствие у вас грин-карты (вы с этого начинали рассказ о себе); короткой производственной биографии (вы только 3 месяца назад закончили университет); у вас деньги хранятся в стоках, а должны были бы быть в банке и так далее. Самое противное, что многие из факторов, которые влияют на получение нормального кредита, действительно, могут выявиться позднее и, действительно, могут повлиять на величину процента, особенно сегодня это касается вашей кредитной истории, но вы-то не специалист, вы понятия не имеете, являются ли приводимые вам аргументы действительно краеугольными при назначении процента или это возможность спекулировать, чтобы дать вам обычный процент, а не обещанный "самый-самый".

Мы знаем также несколько случаев, когда при абсолютно идеальной ситуации у самих покупателей и полной невозможности придраться к ним - "тот самый парень" находил претензии к покупаемому дому, говоря, что под этот дом - следуют причины - их банк не может дать обещанный низкий процент, а придется соглашаться на чуть более высокий - понимай, среднестатистический. И соглашаться-таки придется - вещи упакованы, трак заказан, от существующего рента уже отказались. Что тогда?

Правило #2 - стараться не иметь дела с людьми и компаниями без предварительных рекомендаций. "Ага, вот опять "шерочка с машерочкой", - думает придирчивый читатель, - риэлтор "навязывает" своего финансиста, финансист своего риэлтора. Наверное, рука руку моет". В 100% случаев ваш риэлтор рекомендует "своего" финансиста, потому что он его не раз проверил в деле и может доверять его квалификации и опыту. При нынешнем состоянии конкуренции в мортгиджном деле слабо верится, чтобы кто-то мог платить кому-то за клиента (не говоря уж о том, что это незаконно). Любая подобная оплата возможна только за счет клиента, а клиент-то ведь не дурак.

А в целом, что волноваться о проценте - все равно ведь скоро поменяете, а полученный жизненный опыт пригодится и при покупке автомашины, и прочих приятных вещей. Главное, чтобы дом был хорош и любим, в семье и жизни все ладилось, здоровье не шалило - а деньги, проценты - не в них счастье.

Будьте счастливы!

Ирина Канторович, Mortgage Banker
Fidelity First Lending / Valley Pine Mortgage
1-877-553-1275

Алекс Стефан, Realtor
Re/Max 2000
1-301-320-2562


Содержание номера Архив Главная страница